利回りとは？

利回りは、不動産投資の世界で最も頻繁に使われる指標です。
おおざっぱにいうと、
「その不動産に投資したお金に対して、何％が返ってくるか？」
を表す指標です。利回りは、何を計算に含むか、省くかで意味が違ってきます。また、人によって定義が違う場合があることにもご注意下さい。

利回りには２種類あります。それぞれ見ていきましょう。

表面利回り・単純利回り・グロス利回り

これは簡単な利回りで、

で計算します。
例えば、１億円で買った不動産から年間１２００万円の賃料収入がある場合、

この不動産の年間表面利回りは１２％ということになります。

ここで注意したいのが、賃料収入の定義です。
表面利回りで使われる賃料収入には、満室時賃料収入と実質賃料収入があるという点です。どちらの意味が一般的かというと、表面利回りは、売主が買主に「これくらい利回りがあって魅力的ですよ。」という場合くらいしか使い道がないことを考えると、満室時賃料収入の方でしょうか。
別の考え方をすると、満室時賃料収入を知ることは、その不動産の伸びしろを知る上で有効かもしれません。

実質利回り・純利回り・ネット利回り・キャップレート・総合還元利回り・ＦＣＲ

ここでは、分子部分にＮＯＩが登場します。
公式は以下の通り。

表面利回りと違い、分子部分にコストの考えを含めたＮＯＩを、分母には買値以外に、その不動産を取得するためにかかったコストを含めます。取得コストとは、印紙税・登記費用・不動産取得税・仲介手数料などです。
表面利回りが実際には使えない指標なのに対し、実質利回りはリアルに利益を追求しています。実質利回りは、それぞれの不動産の収益性を比べるのに便利です。

ここから、最終的な利益を求めるためには、減価償却費と所得税とローン返済額の考えを入れる必要があります。