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確定申告入門　その２

不動産投資に関する確定申告について、まずは不動産所得を理解する必要があります。
不動産所得も他の様々な所得と同様、以下のように求めます。 不動産所得において、収入とは以下の名目で受け取るものです。

  • 賃貸料
  • 名義書換料
  • 敷金や保証金のうち、返還のないもの
  • 共益費

対して、経費とは以下の費用です。

  • 各種税金
  • 各種保険料
  • 修繕費
  • 減価償却費

こうしてはじき出された額が不動産所得となり、この額を元に納税額が決まるのですが、その前にもう１つ変数が加わります。その変数とは、

「その不動産賃貸業が事業的規模か？」

というものです。
事業的規模である場合は、そうでない場合（業務的規模）と比べると、確定申告では納税額の面で有利になります。

事業的規模であるかどうかの判断は、その不動産投資を行っている者の他の職種により違いが出ます。
具体的には、不動産賃貸収入以外に自営業収入がある人は実際の規模がどうであれ、「その不動産賃貸業は事業的規模である」と判断されます。自営業者はこの際はお得です。
それ以外の人、例えばサラリーマンで不動産投資をしている人や、他に収入がなく不動産賃貸収入のみの人は、以下のどちらかを満たせば「事業的規模である」と判断されます。

  • マンション・アパートの場合、賃貸できる専有部分（部屋数）が１０以上ある
  • 独立家屋の場合、賃貸できる家屋が５以上ある

どちらかを満たせば良いのですが、どちらも中途半端に満たしている場合は、足してこれ以上になれば問題ありません。例えば、８部屋のアパート１棟と独立家屋１棟を経営している場合は、事業的規模といえます。