色々なことを勉強し、様々な物件を吟味し、金融機関に何度も足を運び、やっと手に入れた物件・・・。苦労に苦労を重ね、自分の納得の行く不動産を手に入れた・・・

ら、終わり。

というわけではありません。今までのことは全て準備段階です。もちろん、その準備段階が肝心で、その不動産投資がうまくいくか、いかないかは準備段階で決まっているようなものですが、実益を出していくのはここからです。

不動産を手に入れてオーナーになれば、その不動産の全権がオーナーにあります。
自由と背中合わせにある責任を自覚しながら、より良い物件管理をしましょう。

物件管理といっても様々なことがあり、その範囲は広大です。
清掃やメンテナンスから入居者募集、トラブル処理など、誰でも簡単にできることから、知識が必要なことまでまちまち・・・。しかし、その全てを自分で行う必要はありません。全ての管理を行うオーナーもいますが、普通は物件管理を代行してくれる業者と管理業務委託契約を結びます。

賃貸管理会社とは、アパートやマンションのオーナーに代わって、物件管理に関する様々な業務を行う会社です。
このような賃貸管理会社が提供するサービスは大きく分けて２つあります。

管理代行

管理代行とは、オーナーが管理を委託したい業務を選び、賃貸管理会社が代わりに管理することです。
アパートやマンションの管理には
廊下や階段などの共用部分を清掃する清掃業務
設備機器の保守・点検業務
入居者募集や賃料の徴収などの入居者管理業務
クレーム・トラブルなどのトラブル処理業務
などがありますが、これらの業務で委託したい内容の業務を選んで委託します。
一般的には、これら全ての業務を委託する一括管理委託契約を締結する場合が多いようです。

サブリース（一括借上）

サブリースとは、サブリースを行う会社に不動産経営に関する全権を任せるかわりに、一定の賃料収入を保証してもらうシステムです。
つまり、不動産のオーナーが入居者に対して部屋を貸すのではなく、オーナーが建物ごとサブリース会社に貸して、サブリース会社が不動産を経営します。契約は数年に１回更新され、その際、賃料保障の額も下がっていきます。

不動産の管理業務を行う会社はたくさんありますが、その内容が全て同じかといえば、決してそうではありません。業者によって同じ内容でも質が違ったり、内容自体が他社と差別化されていたりします。

というわけで、管理会社を選ぶ際に注意すべき点について見ていきましょう。

資料管理

物件管理を適切に行うためには、様々な記録やデータが必要です。修繕を担当した業者名や保守点検記録、入居者に関する資料、過去のクレーム記録など様々なデータが揃っていなければいけません。
これについては、たいていの管理会社できっちり管理されているため、あまり心配することではありませんが、業者に聞いても分からない項目があれば、注意が必要です。

入居者の募集方法

不動産経営を適切に行うことについて、入居者の募集は大きなウェートを占めています。また、管理会社によって違いが表れやすい部分でもあります。
違いが表れやすく、重要ということであれば、この項目を調べない手はありません。しかし、実際にはどこの管理会社に任せれば一番入居者が集まりやすいかについては、表面的なことしか分からないのも事実です。また、入居者の審査基準を落として入居者を集めやすくしても、それによって問題が起きるようなら意味がありません。
管理会社が入居者を募集する広告媒体として挙げられるのは、賃貸情報誌・チラシ・インターネット・店舗・看板などがありますが、その他に近くの大学や企業とパイプがあれば非常にありがたいものです。

企画力・提案力

建物は時間と共に傷んでいきます。これに対して適切な修繕ができれば、建物の寿命が延び、美観も損なわれにくくなります。また、設備の取替え・保全も非常に重要です。
賃料についてはどうでしょうか？設定している賃料は適切でしょうか？
近隣地域の賃料動向や需要と供給のバランスなど、管理会社にはたくさんの情報が入ってきます。これらの専門的な情報を提供するのも、管理会社の使命です。また、オーナーが考えていなかったような適切な企画を提案するのも管理会社としての理想型でしょう。
最終的に決定するのはオーナーですが、より良い管理会社とパートナーシップを結び、様々な情報・アドバイスを得ながら不動産を経営していくと、建物の能力を最大限に引き出すことができます。

賃料が発生する物の貸し借りのことを賃貸借といい、貸す人を賃貸人。借りる人を賃借人といいます。
不動産以外にも、レンタルビデオやレンタカーなどのような動産にもあてはまり、賃貸人は物を他人に使用収益させ、賃料を得ます。

以降では、不動産における賃貸人の義務について見ていきます。

使用収益させる義務

「使用収益させる」とは、マンションなら賃借人に部屋を明渡し、生活ができるようにする。テナントビルなら、テナントスペースを賃借人に明渡し、店舗活動または事務所活動ができるようにするという意味です。また、賃借人に貸した専有部分（マンションなら賃借人の部屋）以外にも、専有部分の使用に必要な範囲で、共用部分（廊下やゴミ置き場等）を使用させる義務を負います。

修繕義務

賃貸人には、目的物を修繕する義務があります。賃料をもらい物を貸す以上、通常の状態にすることは当然の義務だからです。
ただ、この修繕義務は修繕権という側面も合わせ持っています。例えば、雨漏りにより建物がどんどん傷んでいる場合、これに対する修繕を賃借人が拒否しても、賃貸人は修繕することができます。

費用償還義務

賃貸人は、賃借人が目的物に費用をかけた場合、その費用を支払う義務があります。
この問題は、その費用の種類を２つに分け、扱いを変えています。
まず１つは、必要費といい、目的物を使う上で必要となる修繕にかかった費用です。例えば、「雨漏りする箇所を直した」などがこれにあたります。通常の状態にすることは賃貸人の義務なので、当然、賃貸人に支払う義務があります。そこで、賃借人は費用の全額の支払いを、直ちに賃貸人に請求することができます。
もう１つを、有益費といい、これは必ずしも必要ではないが、目的物の価値を高めるためにかかった費用です。例えば、「トイレをウォシュレットにした」などがこれにあたります。必要不可欠な行為ではなく、賃借人の都合でかかった費用であるため、直ちに全額を賃貸人が支払う義務はありません。そこで、賃貸借契約が終了したときに、賃貸人の選択により、価値増加分または出費額のどちらかを支払えばよいことになっています。

賃料が発生する物の貸し借りのことを賃貸借といい、借りる人を賃借人。貸す人を賃貸人といいます。
不動産以外にも、レンタルビデオやレンタカーなどのような動産にもあてはまり、賃借人は対価を支払うことで、目的物を使用収益できる権利（賃借権）を持ちます。

以降では、不動産における賃借人の義務について見ていきます。

賃料支払義務

当然ながら、賃料を支払う義務が発生します。
支払時期は、後払いが原則となっていますが、一般的には、これを特約で先払いとしている場合が多いようです。

原状回復義務

賃借人は、賃貸借契約終了の際に、目的物を原状に回復して賃貸人に明渡す義務があります。
原状回復には自然損耗は含まれず、変更を加えた箇所（例えば、ベランダにアンテナを取り付けている場合はそれの撤去など）を元に戻すという行為です。

契約内容を守る義務

賃貸人側は今後も不動産で利益を得られるために、また、他の専有部分の賃借人との間にトラブルが起こらないように、賃借人に守ってもらいたい様々なことを契約に盛り込みます。賃借人はその内容を遵守する義務があります。

敷金とは、賃借人が借りた部屋・家屋を明渡すまでに生じた賃貸人に対する一切の債権を担保するためのお金です。
つまり、敷金とは賃貸人が賃借人から、何かあったときのためにあらかじめ預かっておく保証金のようなものです。例えば、賃借人が賃料を支払わなかった場合、この敷金から充当されます。

敷金の使われ方といて最も多いのが、原状回復のための復旧費用としてです。
なぜなら、賃借人には原状回復義務というものがあり、契約終了時の明渡しの際には、原状に回復して賃貸人に返す必要があるためです。

しかし、この原状回復義務については、賃貸人と賃借人の間に大きな解釈の違いがある場合が多く、敷金の返還をめぐって小額訴訟が起こる場合も少なくありません。
賃貸人の解釈とは、平たくいえば、
「貸した時と同じ状態にして返す義務である」
ということに対し、賃借人の解釈は、
「賃借人の故意・過失などによる通常とは異なった損耗を復旧する義務である」
ということです。

賃借人に非がなければ（他の人に貸しても同じ結果になっただろうと思われる程度の損耗しかなければ）当然に返還されるべき敷金を、賃貸人が原状回復にかかる費用として使ってしまうため、敷金返還をめぐって訴訟が起こります。

礼金とは、賃貸借契約締結後、明渡し前に、賃借人が賃貸人に対してお礼の意味を込めて支払うお金です。敷金とは違い、その目的・用途などは関係なく、単にお礼として一方的に賃借人に求めるお金です。当然、お礼なので返還されることはありません。
習慣という言葉によってのみ成り立つ金銭のやり取りです。

賃借人の意図で差し出すなら分かりますが、なぜか賃貸人が要求して賃借人が仕方なくお礼として支払う、一見意味が分からないお金です。入居手続手数料とでもすれば分かりますが・・・。

賃貸人にとってはありがたい習慣ですが、最近では集客のために礼金を取らないオーナーも増えてきました。また、
礼金コース
礼金なしの○年以内解約時違約金発生コース
などの選択型礼金システムもあります。

敷金にも言える事ですが、礼金は地域によって差があり、一概にいくらとは言えません。

不動産管理会社への管理業務委託として、督促業務が含まれている場合は何も心配はないのですが、自ら集金管理をしている場合は、自分で滞納者へ督促しなければいけません。
滞納者への督促には段階があり、順にやっていき、支払があった時点でよしとします。

順に見ていきましょう。

電話

まずは電話をします。滞納者が単に支払を忘れているだけなら、これで解決です。支払期日に入金がなければ、直ちに電話をするようにしましょう。

連帯保証人に連絡する

何度か電話か手紙で督促しても、支払う意思がなかったり、言い訳をしたり、「支払う」と言って支払わなかった場合は、連帯保証人に連絡を取り、督促をします。
ちなみに、ただの保証人の場合はそうではありませんが、連帯保証人は、債務者と同じ立場です。債権者に対して「先に債務者から債務の支払を受けてくれ」とは言えません。連帯ですから・・・。連帯保証人＝債務者です。

内容証明郵便を送る

連帯保証人も支払う意思がない場合は、内容証明郵便を滞納者と連帯保証人の双方に送り、再度請求します。内容証明郵便は、裁判で証拠になるので重要です。

裁判を起こす

最終手段は裁判です。
家賃滞納額が６０万円以下の場合は、簡易裁判所での小額訴訟になります。小額訴訟は１日で判決が出るので便利です。家賃滞納額が６０万円を超える場合は、通常の裁判になります。
ただ、裁判を起こしたら確実に勝てるというわけではありません（※普通は賃貸人が勝訴します）し、費用や手間を考えると、なるべく話し合いで解決したいものです。　まぁ、話し合いで解決できないから訴訟に持っていくわけですが・・・。