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物件管理とは？

色々なことを勉強し、様々な物件を吟味し、金融機関に何度も足を運び、やっと手に入れた物件・・・。
苦労に苦労を重ね、自分の納得の行く不動産を手に入れた・・・

ら、終わり。

というわけではありません。今までのことは全て準備段階です。もちろん、その準備段階が肝心で、その不動産投資がうまくいくか、いかないかは準備段階で決まっているようなものですが、実益を出していくのはここからです。

不動産を手に入れてオーナーになれば、その不動産の全権がオーナーにあります。
自由と背中合わせにある責任を自覚しながら、より良い物件管理をしましょう。

ところで・・・
物件管理といっても様々なことがあり、その範囲は広大です。
清掃やメンテナンスから入居者募集、トラブル処理など、誰でも簡単にできることから、知識が必要なことまでまちまち・・・。
しかし、その全てを自分で行う必要はありません。全ての管理を行うオーナーもいますが、普通は物件管理を代行してくれる業者と管理業務委託契約を結びます。

賃貸管理会社とは？

賃貸管理会社とは、アパートやマンションのオーナーに代わって、物件管理に関する様々な業務を行う会社です。
このような賃貸管理会社が提供するサービスは大きく分けて２つあります。

管理代行

管理代行とは、オーナーが管理を委託したい業務を選び、賃貸管理会社が代わりに管理することです。
アパートやマンションの管理には

  • 廊下や階段などの共用部分を清掃する清掃業務
  • 設備機器の保守・点検業務
  • 入居者募集や賃料の徴収などの入居者管理業務
  • クレーム・トラブルなどのトラブル処理業務

などがありますが、これらの業務で委託したい内容の業務を選んで委託します。
一般的には、これら全ての業務を委託する一括管理委託契約を締結する場合が多いようです。

サブリース（一括借上）

サブリースとは、サブリースを行う会社に不動産経営に関する全権を任せるかわりに、一定の賃料収入を保証してもらうシステムです。
つまり、不動産のオーナーが入居者に対して部屋を貸すのではなく、オーナーが建物ごとサブリース会社に貸して、サブリース会社が不動産を経営します。契約は数年に１回更新され、その際、賃料保障の額も下がっていくのが一般的です。

管理会社を選ぶポイント

不動産の管理業務を行う会社はたくさんありますが、その内容が全て同じかといえば、決してそうではありません。業者によって同じ内容でも質が違ったり、内容自体が他社と差別化されていたりします。

というわけで、管理会社を選ぶ際に注意すべき点について見ていきましょう。

資料管理

物件管理を適切に行うためには、様々な記録やデータが必要です。修繕を担当した業者名や保守点検記録、入居者に関する資料、過去のクレーム記録など様々なデータが揃っていなければいけません。
これについては、たいていの管理会社できっちり管理されているためあまり心配することではありませんが、業者に聞いても分からない項目があれば、注意が必要です。

入居者の募集方法

不動産経営を適切に行うことについて、入居者の募集は大きなウェートを占めています。また、管理会社によって違いが表れやすい部分でもあります。
違いが表れやすく、重要ということであれば、この項目を調べない手はありません。しかし、実際にはどこの管理会社に任せれば一番入居者が集まりやすいかについては、表面的なことしか分からないのも事実です。また、入居者の審査基準を落として入居者を集めやすくしても、それによって問題が起きるようなら意味がありません。
管理会社が入居者を募集する広告媒体として挙げられるのは、賃貸情報誌・チラシ・インターネット・店舗・看板などがありますが、その他に近くの大学や企業とパイプがあれば非常にありがたいものです。

企画力・提案力

建物は時間と共に傷んでいきます。これに対して適切な修繕ができれば、建物の寿命が延び、美観も損なわれにくくなります。また、設備の取替え・保全も非常に重要です。
賃料についてはどうでしょうか？設定している賃料は適切でしょうか？
近隣地域の賃料動向や需要と供給のバランスなど、管理会社にはたくさんの情報が入ってきます。これらの専門的な情報を提供するのも、管理会社の使命です。また、オーナーが考えていなかったような適切な企画を提案するのも管理会社としての理想型でしょう。
最終的に決定するのはオーナーですが、より良い管理会社とパートナーシップを結び、様々な情報・アドバイスを得ながら不動産を経営していくと、建物の能力を最大限に引き出すことができます。