不動産投資に確定申告はつきものです。
確定申告とは、所得税を納めるための手続き、または源泉徴収などで納めすぎている税金を返してもらう手続きです。自ら申告しなければ、返してもらうことはできません。
自営業を営んでいる人には馴染みの深いものですが、サラリーマンの方は会社が年末調整をしてくれるので、確定申告の経験がないのが一般的です。

ここでは、そもそもどういう人が確定申告が必要なのかを見ていきます。
以下の項目のいずれかに該当すれば、サラリーマンであっても確定申告しなければいけません。

�@年間の給料が２０００万円を超える人

�A給料と退職金以外の所得金額合計が年間２０万円を超える人（２ヶ所以上から給料を受けている場合、主たる給料と退職金以外の給料・退職金は、この２０万円の計算に含まれる）

�B同族会社の役員などで、その同族会社から貸付金の利子や資産の賃貸料などを受けている人

�C災害減免法により源泉徴収の猶予などを受けている人

�D源泉徴収義務者にあたらない者から給料を受けている人

�E退職所得について、正規の方法で税額を計算した場合に、その税額が源泉徴収された金額よりも多くなる人

不動産を経営していると、�Aの２０万円などあっという間に超えてしまい、確定申告が必要になります。

確定申告では、１年間（１/１〜１２/３１）の所得とそれに対する所得税の金額を、税務署に申告します。原則として、翌年２/１６〜３/１５までが申告期間となっています。

所得とは、収益から経費を引いたもので、以下の通り１０種類に分類されます。

�@利子所得・・・預貯金、公社債などの利子による所得。
�A配当所得・・・株式や投資信託などの配当などの所得。
�B事業所得・・・農業や商工業などの事業による所得。
�C不動産所得・・・土地や建物からの賃貸所得。
�D給与所得・・・サラリーマンなどの給与や賞与による所得。
�E退職所得・・・サラリーマンなどの退職金所得。
�F譲渡所得・・・財産売却で得た所得。
�G山林所得・・・山林の譲渡や立木などを売却して得た所得。
�H一時所得・・・懸賞金などの継続性のない所得。
�I雑所得・・・�@〜�Hに該当しない所得。

これらの所得に対する課税は、他の所得と全て合算して税額を算出する方法（総合課税）と、その所得だけ分離して税額を算出する方法（分離課税）に分かれます。

確定申告は、自分の儲けの部分を明らかにして、それに合わせて税額が決まりますが、赤字が出た場合に、�B�C�F�Gの４つの所得に限り、その赤字分を他の所得から差し引く（損益通算）ことができます。

不動産投資に関する確定申告について、まずは不動産所得を理解する必要があります。

不動産所得とは以下のように求めます。

総収入とは以下の名目で受け取るものです。

賃貸料
名義書換料
敷金や保証金のうち、返還のないもの
共益費

必要経費とは以下の費用です。

各種税金
各種保険料
修繕費
減価償却費

こうしてはじき出された額が不動産所得となり、この額を元に納税額が決まるのですが、その前にもう１つ変数が加わります。その変数とは、
「その不動産賃貸業が事業的規模か？」
というものです。事業的規模である場合は、そうでない場合と比べると、確定申告では納税額の面で有利になります。

事業的規模である条件は、以下のどちらかを満たせば良いこととなっています。

マンション・アパートの場合、賃貸できる専有部分（部屋数）が１０以上ある。
独立家屋の場合、賃貸できる家屋が５以上ある。

どちらかを満たせば良いのですが、どちらも中途半端に満たしている場合は、足してこれ以上になれば問題ありません。例えば、８部屋のアパート１棟と独立家屋１棟を経営している場合は、事業的規模といえます。

確定申告において、その不動産経営が事業的規模であるかどうかは非常に重要です。なぜなら、事業的規模である方が、そうでない場合よりメリットが多いためです。事業的規模であるかどうかの基準は、確定申告入門　その２をご覧下さい。

さて、その肝心なメリットに関しては、主に以下の通り。

資産損失は全額経費

取壊しや火災などで損失があった場合、その損失について全額を経費として計上することができます。事業的規模でない場合は、その年の資産損失を差し引く前の不動産所得金額を上限として、経費とすることになります。

回収不能賃料は全額経費

賃貸料等の貸し倒れ損失があった場合、その損失について全額を経費として計上することができます。事業的規模でない場合は、収入に計上した年分に遡って、その回収不能分の所得がなかったことになります。

従業者給与は全額経費

不動産経営に従業者を雇っている場合は、その者への給与を全額経費として計上することができます（パートや日雇いは不可）。事業的規模でない場合は、経費にできません。

青色申告特別控除

青色申告で確定申告をした場合、一定要件を満たせば、最大６５万円の控除が受けられます。事業的規模でない場合の青色申告は、１０万円の控除のみが適用されます。

不動産所得の確定申告には、青色申告と白色申告の２通りがあります。

青色申告の方が白色申告に比べ、控除額などのメリットが多いのですが、白色申告は青色申告に比べ、簡単に申告できるというメリットがあります。なお、青色申告をする場合には、その年の３月１５日まで（１月１６日以降に新規開業した場合は、開業日から２ヶ月以内）に青色申告承認申請書を提出する必要があります。

不動産投資をするなら、青色申告で確定申告をした方が断然有利です。
白色申告は、副業感覚でするような在宅ワーカーなどの小規模事業者向けの申告方法です。

青色申告をすると主に以下のメリットがあります。

特別控除が受けられる
赤字の繰越ができる
貸し倒れによる損失を経費に計上できる
減価償却ができる

などなど。

つまり、確定申告入門　その３と合わせて考えると、不動産投資による確定申告を最も有利に運ぶための条件は、

その不動産投資が事業的規模であること
青色申告で確定申告すること

ということになります。

不動産投資に関する税金をご紹介します。

印紙税

印紙税とは、契約書や領収書などの、その記載金額に応じて課税される税金です。
金額については、印紙税額の一覧表をご覧下さい。

登録免許税

取得した不動産の所有権を移転するための費用です。
金額については、登録免許税の税額表をご覧下さい。

消費税

売主が個人の場合は、消費税はかかりません。
売主が業者の場合に、建物についてのみ消費税がかかります。つまり、土地に消費税はかかりません。

不動産取得税

不動産を取得した際に課税される税金です。
取得して約半年後に通知が来ます。

固定資産税

固定資産税とは、毎年１月１日に固定資産を所有している人が、その固定資産の課税標準額から算出された税額を納付する税金です。
課税標準額は、固定資産課税台帳に記載された金額です。たいていの場合は、不動産の引渡しの日を境に日割り計算をして、その日以降の固定資産税分を売主に支払います。

都市計画税

都市計画税とは、毎年１月１日に市街化区域に所在する土地および家屋を所有している人が、課税標準額から算出された税額を納付する税金です。
アパートやマンションが建っている場所は、たいてい市街化区域に入っています。

所得税

不動産にかかる所得税には２種類あります。
１つは不動産所得に対して課税される所得税です。これは総合課税に分類され、その人の１年間の他の所得、例えば、何か事業をしているなら、その事業所得と合算して課税されます。不動産所得とは、別の言い方をすれば、インカムゲインと呼ぶことができます。
もう１つは譲渡所得に対して課税される所得税です。
これは不動産を売ったときに、買値よりも高く売れて譲渡利益が出たときに、その利益分に対して課税されます。譲渡所得とは、別の言い方をすれば、キャピタルゲインと呼ぶことができます。
譲渡所得に対する所得税は、分離課税に分類され、他の所得は一切関係ありません。譲渡所得にも長期譲渡所得と短期譲渡所得があり、譲渡した年の１月１日までの不動産所有期間が、５年超か５年以内かで決まり、税額も違います。

今まで挙げてきたもの、またそれ以外のものもそうですが、税金には控除や軽減がつきものです。全てそのまま課税されることは普通はありません。また、控除の対象となる期間や、軽減の対象となる条件もまちまちです。
控除とは、課税標準や税額といった金額的な引きを意味し、軽減とは税率の下げを意味します。どんな控除や軽減があるかも確認しておきましょう。

減価償却とは、「時間の経過と共にモノの価値は下がっていく」という考えのもと、価値下落分を会計上、費用として計上することです。

不動産については、土地は「価値が下がらない」という考えのもと、減価償却はできませんが、建物は「物理的に老朽化したり、デザインが古くなったりする」という考えのもと、減価償却することができます。そして、不動産投資においては、この減価償却が非常に重要な要素の１つとなっています。

なぜか？

減価償却があると、価値が下落した分を費用として計上するため、収益が下がります。税金は収益に対して課税されます。実際には収益が下がったわけではないのに、会計上は収益から減価償却費を引くため、税金を支払う額が少なくなるのです。
ここにキャッシュフローが生まれます。

次のページでは、さらに詳しく減価償却費を求めるための法定耐用年数について解説します。

減価償却費を求めるためには、法定耐用年数を知る必要があります。

本来、減価償却費を正確にはじき出すには、建物の価値下落分に相当する額を求めるべきなのですが、これは現実的に言って不可能なことです。不可能という言葉は適切ではないのかもしれませんが、きちんとしたルールなく減価償却ができるのであれば、秩序がなくなってしまいます。
そこで、法律で耐用年数を決めて、その期間に限り、減価償却ができるようにしています。これを法定耐用年数といい、建物の構造や用途によって細かく分けられています。

用途に関して言えば、事務所・住宅・飲食店・ホテル・工場・倉庫など他にもたくさん分類されており、その中でも、「延べ床面積に占める木造部分の割合」、「塩素や硫酸の影響を受けるものか」など、こと細かに決められていますが、マンションやアパートは住宅というカテゴリにひとくくりにされているため、この住宅の法定耐用年数を理解しておけば問題ありません。
次に、構造に関してですが、これは建物の構造のページで出てきた建物の造りを思い出してください。ＲＣ造やＳ造など様々な構造がありましたが、これらの構造によって法定耐用年数が違います。

以下が住宅の構造別法定耐用年数表です。

ＲＣ造の法定耐用年数が４７年ということは、法律的にはＲＣ造は４７年かけて価値を下げていくということになり、年間の償却率は０．０２２（２．２％）ということになります。

次のページでは、この法定耐用年数を使った減価償却費の求め方を見ていきます。

構造別法定耐用年数表の償却率から、減価償却費を求めます。

減価償却には、定額法と定率法がありますが、平成１０年４月１日以降に取得した建物の償却方法は定額法のみとなっています。取得には、購入・自己建設のほかに相続・遺贈・贈与も含まれます。

定額法による計算式は以下の通り。

※取得価格には、購入価格・製造原価のほか、購入手数料なども含む。
※年の途中で取得した場合は、その年の使用した月数に応じた分のみ。１ヶ月未満の端数は切り上げ。

ＲＣ造のマンションを２億円で取得した場合

このマンションが１年間に減価償却費として計上できる額は３９６万円ということになります。

ちなみに、取得価格に９０％をかけるのには、
「価値が下落した後でも、１０％の価値は残る。」
という考えがあるためです。
ですが、建物は耐用年数経過後に５％分の償却が翌年以降にできます。つまり、実質９５％までが減価償却できるということです。

今ご説明した減価償却費の計算式は、新築物件の場合です。中古物件を購入した場合の計算方法は、また少し違ってきます。次のページでは、中古物件の減価償却費の計算方法を解説します。

中古物件を購入した場合、その物件の法定耐用年数を耐用年数とするのではなく、使用可能期間を見積もることを原則としています。
しかし、実際には見積もりが困難であるため、簡便法として次の計算式を使います。

ＲＣ造築２７年の物件を取得した場合

端数を切り捨て、この物件の耐用年数は２５年となります。

※中古物件を事業に使用した年度に見積もりをしなかった場合は、その後も耐用年数の見積もりはできない。
※中古物件の再取得価格の半分に相当する額の改良を行った場合、耐用年数の見積もりはできない。

ちなみに、法定耐用年数の全期間を経過した物件は、その法定耐用年数の２０％に相当する年数を耐用年数とすることができます。