• 物件の探し方

    地域を絞る、効率の良い物件の探し方、宅建業者名簿から...

  • 物件調査

    建物の構造、床厚と壁厚、周辺環境調査、既存不適格物件...

  • 物件管理

    物件管理とは？、賃貸管理会社とは？、管理会社を選ぶ...

  • 賃貸人と賃借人

    賃貸人の義務、賃借人の義務、敷金とは？、礼金とは？...

  • 不動産競売

    不動産競売入門、競売の一連の流れ、競売物件のメリット...

  • 任意売却

    債務者が、借入金の支払ができなくなった場合、債権者は...

  • データー・統計

    国立社会保障・人口問題研究所から、都道府県別将来...

  • 法令・税金

    平成１９年度税制改正により、減価償却制度に変更があり...

  • eBook

    頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法...

  • 本

    世の中は、運にしても資力にしても能力にしても、不平等に...

  • ツール

    でも、あなたが考えていられる時間はほんのわずかです...

確定申告は必要？

不動産投資に確定申告はつきものです。
確定申告とは、所得税を納めるための手続き、または源泉徴収などで納めすぎている税金を返してもらう手続きです。自ら申告しなければ返してもらうことはできません。
自営業を営んでいる人には馴染みの深いものですが、サラリーマンの方は会社が年末調整をしてくれるので、確定申告の経験がないのが一般的です。

ここでは、そもそもどういう人が確定申告が必要なのかを見ていきます。
以下の項目のいずれかに該当すれば、サラリーマンであっても確定申告しなければいけません。

①年間の給料が２０００万円を超える人

②給料と退職金以外の所得金額合計が年間２０万円を超える人（２ヶ所以上から給料を受けている場合、主たる給料と退職金以外の給料・退職金は、この２０万円の計算に含まれる）

③同族会社の役員などで、その同族会社から貸付金の利子や資産の賃貸料などを受けている人

④災害減免法により源泉徴収の猶予などを受けている人

⑤源泉徴収義務者にあたらない者から給料を受けている人

⑥退職所得について、正規の方法で税額を計算した場合に、その税額が源泉徴収された金額よりも多くなる人

不動産を経営していると、②の２０万円などあっという間に超えてしまい、確定申告が必要になります。

確定申告入門　その１

確定申告では、１年間（１/１～１２/３１）の所得とそれに対する所得税の金額を、税務署に申告します。原則として、翌年２/１６～３/１５までが申告期間となっています。

所得とは、収益から経費を引いたもので、以下の通り１０種類に分類されます。

①利子所得・・・預貯金、公社債などの利子による所得
②配当所得・・・株式や投資信託などの配当などの所得
③事業所得・・・農業や商工業などの事業による所得
④不動産所得・・・土地や建物からの賃貸所得
⑤給与所得・・・サラリーマンなどの給与や賞与による所得
⑥退職所得・・・サラリーマンなどの退職金所得
⑦譲渡所得・・・財産売却で得た所得
⑧山林所得・・・山林の譲渡や立木などを売却して得た所得
⑨一時所得・・・懸賞金などの継続性のない所得
⑩雑所得・・・①～⑨に該当しない所得

これらの所得に対する課税は、他の所得と全て合算して税額を算出する方法（総合課税）と、その所得だけ分離して税額を算出する方法（分離課税）に分かれます。

総合課税　→　②③④⑤⑥⑧⑨⑩
分離課税　→　①②⑦
※配当所得はどちらの場合もあります

確定申告は、自分の儲けの部分を明らかにして、それに合わせて税額が決まりますが、赤字が出た場合に、③④⑦⑧の４つの所得に限り、その赤字分を他の所得から差し引く（損益通算）ことができます。

確定申告入門　その２

不動産投資に関する確定申告について、まずは不動産所得を理解する必要があります。
不動産所得も他の様々な所得と同様、以下のように求めます。 不動産所得において、収入とは以下の名目で受け取るものです。

  • 賃貸料
  • 名義書換料
  • 敷金や保証金のうち、返還のないもの
  • 共益費

対して、経費とは以下の費用です。

  • 各種税金
  • 各種保険料
  • 修繕費
  • 減価償却費

こうしてはじき出された額が不動産所得となり、この額を元に納税額が決まるのですが、その前にもう１つ変数が加わります。その変数とは、

「その不動産賃貸業が事業的規模か？」

というものです。
事業的規模である場合は、そうでない場合（業務的規模）と比べると、確定申告では納税額の面で有利になります。

事業的規模であるかどうかの判断は、その不動産投資を行っている者の他の職種により違いが出ます。
具体的には、不動産賃貸収入以外に自営業収入がある人は実際の規模がどうであれ、「その不動産賃貸業は事業的規模である」と判断されます。自営業者はこの際はお得です。
それ以外の人、例えばサラリーマンで不動産投資をしている人や、他に収入がなく不動産賃貸収入のみの人は、以下のどちらかを満たせば「事業的規模である」と判断されます。

  • マンション・アパートの場合、賃貸できる専有部分（部屋数）が１０以上ある
  • 独立家屋の場合、賃貸できる家屋が５以上ある

どちらかを満たせば良いのですが、どちらも中途半端に満たしている場合は、足してこれ以上になれば問題ありません。例えば、８部屋のアパート１棟と独立家屋１棟を経営している場合は、事業的規模といえます。

確定申告入門　その３

確定申告において、その不動産経営が事業的規模であるかどうかは非常に重要です。なぜなら、事業的規模である方が、そうでない場合よりメリットが多いためです。
事業的規模であるかどうかの基準は、確定申告入門　その２をご覧下さい。

さて、その肝心なメリットに関しては主に以下の通り。

資産損失は全額経費

取壊しや火災などで損失があった場合、その損失について全額を経費として計上することができます。
事業的規模でない場合は、その年の資産損失を差し引く前の不動産所得金額を上限として、経費とすることになります。

回収不能賃料は全額経費

賃貸料等の貸し倒れ損失があった場合、その損失について全額を経費として計上することができます。
事業的規模でない場合は、収入に計上した年分に遡って、その回収不能分の所得がなかったことになります。

従業者給与は全額経費

不動産経営に従業者を雇っている場合は、その者への給与を全額経費として計上することができます（パートや日雇いは不可）
事業的規模でない場合は、経費にできません。

青色申告特別控除

青色申告で確定申告をした場合、一定要件を満たせば、最大６５万円の控除が受けられます。
事業的規模でない場合の青色申告は、１０万円の控除のみが適用されます。

以上が主な事業的規模であることのメリットです。
元々他の自営業を営んでいる方からすれば、面食らうほどの厳しさと言えます（はっきり言って一般的な自営業の確定申告は何でもありです）
やはり不動産投資は多額の金銭が絡んでくるので、お上もできるだけ正確に搾り取りたいのでしょう。

確定申告入門　その４

確定申告には、青色申告と白色申告の２通りがあります。 青色申告の方が白色申告に比べ控除額などのメリットが多いのですが、白色申告は青色申告に比べ簡単に申告できるというメリットがあります。
なお、青色申告をする場合には、その年の３月１５日まで（１月１６日以降に新規開業した場合は、開業日から２ヶ月以内）に青色申告承認申請書を提出する必要があります。

不動産投資をするなら、青色申告で確定申告をした方が断然有利です。
白色申告は、副業感覚でするような在宅ワーカーなどの小規模事業者向けの申告方法です。

青色申告をすると主に以下のメリットがあります。

  • 特別控除が受けられる
  • 赤字の繰越ができる
  • 貸し倒れによる損失を経費に計上できる
  • 減価償却ができる

などなど。

つまり、確定申告入門　その３と合わせて考えると、不動産投資による確定申告を最も有利に運ぶための条件は、

  • その不動産投資が事業的規模であること
  • 青色申告で確定申告すること

ということになります。

不動産投資に関する税金

以下は不動産投資に関する税金の一覧です。

印紙税

印紙税とは、契約書や領収書などの、その記載金額に応じて課税される税金です。
金額については印紙税額の一覧表をご覧下さい。

登録免許税

取得した不動産の所有権を移転するための費用です。
金額については登録免許税の税額表をご覧下さい。

消費税

売主が個人の場合は、消費税はかかりません。
売主が業者の場合に、建物についてのみ消費税がかかります。土地に消費税はかかりません。

不動産取得税

不動産を取得した際に課税される税金です。
取得して約半年後に通知が来ます。

固定資産税

固定資産税とは、毎年１月１日に固定資産を所有している人が、その固定資産の課税標準額から算出された税額を納付する税金です。
課税標準額は、固定資産課税台帳に記載された金額です。たいていの場合は、不動産の引渡しの日を境に日割り計算をして、その日以降の固定資産税分を売主に支払います。

都市計画税

都市計画税とは、毎年１月１日に市街化区域に所在する土地および家屋を所有している人が、課税標準額から算出された税額を納付する税金です。
アパートやマンションが建っている場所は、たいてい市街化区域に入っています。

所得税

不動産にかかる所得税には２種類あります。
１つは不動産所得に対して課税される所得税です。これは総合課税に分類され、その人の１年間の他の所得、例えば、何か事業をしているならその事業所得と合算して課税されます。不動産所得とは、別の言い方をすれば、インカムゲインと呼ぶことができます。
もう１つは譲渡所得に対して課税される所得税です。
これは不動産を売って、買値よりも高く売れて譲渡利益が出たときにその利益分に対して課税されます。譲渡所得とは、別の言い方をすれば、キャピタルゲインと呼ぶことができます。
譲渡所得に対する所得税は、分離課税に分類され、他の所得は一切関係ありません。譲渡所得にも長期譲渡所得と短期譲渡所得があり、譲渡した年の１月１日までの不動産所有期間が、５年超か５年以内かで決まり、税額も違います。

今まで挙げてきたもの、またそれ以外のものもそうですが、税金には控除や軽減がつきものです。全てそのまま課税されることは普通はありません。また、控除の対象となる期間や、軽減の対象となる条件もまちまちです。
控除とは、課税標準や税額といった金額的な引きを意味し、軽減とは税率の下げを意味します。どんな控除や軽減があるかも確認しておきましょう。