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地域を絞る

これから不動産投資をするにあたり、投資を行う地域の選択が非常に重要になってきます。
なぜなら、日本の人口は将来、かなり高い確率で減少に向かうからです。
今までは、地方都市でも県庁所在地レベルなら、人口は横ばいか増加傾向の都市がほとんどでした。ですので、投資をする地域についてほとんど気を配る必要はなかったのです。
しかし、ここへきて日本の人口が減少に転じるといったことが起こり始めています。そしてその人口減少の問題は、不動産業界に直撃するものと推測できます。
人口が減るということは入居者が減るということとイコールなので（世帯数も関係ありますが・・・）

では今後、不動産投資で成功することは難しいのでしょうか？

その答えは国立社会保障・人口問題研究所が提供するデータの中にあります。
この研究機関では、将来予測される人口の動きを地域別に見ることができます。
このデータを見ると、今後ほとんどの地域で人口が減少することが予測されています。しかしそんな中でも、人口が増加することが予測されている地域が約１割〜２割ほどあることが分かります。
このわずかな人口増加地域に狙いを絞って投資することをお勧めします。逆に、人口が減少する地域で不動産を運営することは、需要と供給のバランスが傾き、空室率の増加、家賃の低下を招く恐ろしい原因になります。

ついでにもう１つご説明しますと、この研究機関が提供するデータに年代別人口推計というデータがあります。このデータを見ると、地域選択だけでなく、その地域ではどういうタイプのマンションやアパートの需要が今後見込めるのかが見えてきます。

  • 若者が多いのか？
  • 労働者が多いのか？
  • 老人が多いのか？

そういうことも参考にしながら、投資をしましょう。

しかし、あくまでもこれらは予測であり、確実に数字通りに動くことはありえません。信頼できるデータに違いはないのですが、企業誘致や行政のあり方によって、多少違ってくる可能性はあります。
その他には総務省が行う国勢調査も参考にしてみてください。

効率の良い物件の探し方

最も効率の良い物件の探し方を誤解を恐れずに書きますと、

  • 信頼できる業者を見つけて任せること
  • 業者の方に気に入ってもらうこと

です。

さて、そこで・・・

信頼できる業者とは？

1.きちんと説明してくれる

不動産業者にも得意・不得意があります。
不動産投資が得意な業者を見つけて、あなたのパートナーにする必要があります。本当に不動産投資が得意なら、色々と質問に答えてくれ、納得のいく説明をきちんとしてくれます。
そういう業者を見つけられると、物件探しが有利に、効率的に進むだけでなく、その業者の方からもらう知識によって投資家自身も成長していきます。
ぜひあなたのパートナーとなる不動産業者を見つけてください。逆に大した理由もなく、しつこく進めてくる業者には要注意です。

2.銀行融資に詳しく、融資に関する手助けをしてくれる

実は不動産業者によって、金融機関における信用というものに差があります。
つまり、金融機関に信用されている業者についてもらうと、融資を受ける局面で銀行の対応が良かったりします。
そういう金融機関における信用がある業者は、多くの場合、銀行融資に詳しいものです。今、どこの銀行の金利がどうで、どこの銀行が貸したがっているかという状況を知っています。
ぜひ銀行融資に詳しく、融資に関する手助けをしてくれる不動産業者を見つけてください。

では・・・

業者に気に入ってもらうとは？

不動産仲介業は、扱う商品（不動産）の特異性から、他の客商売とは明らかに違います。業者に嫌われると、必要な情報が入ってこなくなります。その理由は色々あると思いますが、

  • お客さんが何を欲しがっているかいまいち分からない場合があること
  • お客さんが「欲しい」と言っても、買えない場合があること
  • 不動産を買うにはある程度の覚悟が必要なこと

など、あなたが「分からない・買えない・覚悟がないお客さん」だと思われたら、情報がまわってくるのは一番最後ということになります。
それから、情報をまわしてくれる営業マンも人間ですから、普段から良好なコミュニケーションをとって良好な人間関係を築いておく必要があります。と言っても何か特別なことをする必要もないと思います。あなたが不動産投資に意欲的な普通の人なら問題ありません。

宅建業者名簿から業者をチェック

不動産の媒介（仲介）業をするには、国土交通大臣または都道府県知事の免許が必要になります。そして、主となる事務所がある都道府県の担当課に宅建業者名簿が備え付けられてあり、調べたい業者について誰でも無料で閲覧することができます。

閲覧できる内容は・・・

免許証番号

という表示をします。（　）内の数字が大きいほど、業者の営業年数が長いことを表します。

商号・名称

業者の名前です。
度々変更がある場合は注意が必要です。

代表者・役員

法人の場合、その会社の代表者や役員の名前です。個人の場合、事業主の名前です。
度々変更がある場合は注意が必要です。

事務所の名称・所在地

度々変更がある場合は注意が必要です。

資産状況

個人営業の場合は、代表者の資産状況。法人の場合は、財務内容が分かります。

取引主任者

その業者で働く取引主任者の氏名や経歴が確認できます。
出入りが異様に激しい場合は注意が必要です。

過去の営業実績

免許を更新している業者であれば、更新申請前５年間の取引件数や額が、売買・代理・媒介の取引態様別に分かります。

行政処分歴

過去に受けた指示処分、業務停止処分の内容・年月日が分かります。

兼業業種

宅建業以外に営んでいる事業の種類が分かります。