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不動産競売入門

競売とは、債務の返済ができなくなった債務者の担保である不動産を、裁判所が差し押さえてオークションにかけることがありますが、この裁判所（地裁）主催のオークションのことを競売（けいばい）といいます。

現在競売は、期間入札で行われるのが一般的です。
期間入札とは、裁判所が指定した１週間の間に、保証金（売却基準価格の２０％）を裁判所の口座に振り込み、入札書に入札価格を記入して裁判所に提出します。
住民票（法人の場合は資格証明書）と認印があれば、誰でも簡単に入札することができます。

競売は、市場価格よりも安く不動産を購入できる可能性が高いのですが、落札代金を裁判所に全額納付するまでは家屋内に入れないことや、複雑な権利関係が潜んでいる場合が多いことなどのため、素人が手を出すには難易度が高すぎる感があります。
知識武装するか、代行業者に委託するのが良いでしょう。

競売の一連の流れ

以下は、競売における一連の流れです。

債権者による申立

競売物件の大部分は抵当権の実行によるものです。
つまり、債務者が債務の支払ができなくなったときのための担保として予め設定しておいた不動産を、債権者が抵当権の実行として裁判所に申立します。

競売開始決定

裁判所は債権者の申立を受理し、不動産を差し押さえ、競売の開始を決定します。

資料作成

裁判所は競売開始決定に伴ない、現況調査報告書、評価書、物件明細書を作成します。

閲覧開始

競売物件は裁判所の掲示場で公告され、新聞やインターネット上でも掲載されます。

入札開始

入札者は売却基準価格の２０％を裁判所に納付し、入札所に入札額を記入して裁判所に提出します。
入札方法が期間入札の場合、入札期間は通常１週間あります。
入札方法が期日入札の場合、入札期間は、その日限りとなります。

開札

裁判所内の開札場で開札が行われ、最高額を入札した人が買い受ける権利を取得します。

売却許可決定

開札が終わると裁判所は落札者に不動産を売却するかどうかを決定します。通常、何もなければ許可され、落札者は買受人となります。

代金納付期限の通知

裁判所は納付期限を定め、買受人に通知します。
買受人は期間内に一括で代金を納付します。期間内に納付できない場合は、買受資格を失います。

登記

所有権の移転登記などを裁判所が行います。
登記が移転すると、買受人は他者に所有権を主張できるので、物件の明渡しを求めることができます。

競売物件のメリット・デメリット

以下は、競売における主なメリットとデメリットです。

メリット

1.購入費用を抑えられやすい
最近では競売も一般的になってきています。そのため、市場価格と何ら変わりない価格で入札されるケースも増えてきましたが、それでもやはり一般的な市場価格より安値で購入できるケースが多く、最大のメリットです。

2.登記手続きが簡単
簡単というよりも、取引相手が裁判所であるため、所有権移転登記など裁判所側で処理してくれるので便利です。

デメリット

1.家屋内部を見ることができない
通常、購入前は家屋内に入ることはできず、したがって中がどういう状況になっているかは分かりません。

2.瑕疵担保責任がない
通常の取引では当然にあるべき瑕疵担保責任がありません。
どのような傷み、不具合、故障があったとしても、その責任を他者に押し付けることはできません。

3.物件の明渡しに苦労する場合がある
所有権移転登記をすると他者に所有権を主張できるのですが、それでも占有者が居座り続ける場合があります。中には立ち退き料を貰う目的で居座り続ける占有者もいます。

4.ローンを利用できる可能性が極めて低い
通常、金融機関は競売物件購入に対して融資はしてくれません。
しかし以前に比べると、融資がおりる割合は少し増えてきつつあります。