競売とは、債務の返済ができなくなった債務者の担保である不動産を、裁判所が差し押さえてオークションにかけることがありますが、この裁判所（地裁）主催のオークションのことを競売（けいばい）といいます。

現在競売は、期間入札で行われるのが一般的です。
期間入札とは、裁判所が指定した１週間の間に、保証金（売却基準価格の２０％）を裁判所の口座に振り込み、入札書に入札価格を記入して裁判所に提出します。住民票（法人の場合は資格証明書）と認印があれば、誰でも簡単に入札することができます。

競売は、市場価格よりも安く不動産を購入できる可能性が高いのですが、落札代金を裁判所に全額納付するまでは家屋内に入れないことや、複雑な権利関係が潜んでいる場合が多いことなどのため、素人が手を出すには難易度が高すぎる感があります。

知識武装するか、代行業者に委託するのが良いでしょう。

以下は、競売における一連の流れです。

債権者による申立

競売物件の大部分は抵当権の実行によるものです。
つまり、債務者が債務の支払ができなくなったときのための担保として、予め設定しておいた不動産を、債権者が抵当権の実行として裁判所に申立します。

競売開始決定

裁判所は、債権者の申立を受理し、不動産を差し押さえ、競売の開始を決定します。

資料作成

裁判所は、競売開始決定に伴ない、現況調査報告書、評価書、物件明細書を作成します。

閲覧開始

競売物件は、裁判所の掲示場で公告され、新聞やインターネット上でも掲載されます。

入札開始

売却基準価格の２０％を裁判所に納付し、入札所に入札額を記入して裁判所に提出します。
入札方法が期間入札の場合、入札期間は、通常１週間あります。
入札方法が期日入札の場合、入札期間は、その日限りとなります。

開札

裁判所内の開札場で開札が行われ、最高額を入札した人が買い受ける権利を取得します。

売却許可決定

開札が終わると裁判所は、落札者に不動産を売却するかどうかを決定します。通常、何もなければ許可され、落札者は買受人となります。

代金納付期限の通知

裁判所は、納付期限を定め、買受人に通知します。
買受人は、期間内に一括で代金を納付します。期間内に納付できない場合は、買受資格を失います。

登記

所有権の移転登記などを裁判所が行います。
登記が移転すると、買受人は他者に所有権を主張できるので、物件の明渡しを求めることができます。

以下は、競売における主なメリットとデメリットです。

メリット

購入費用を抑えられやすい

最近では、競売も一般的になってきています。そのため、市場価格と何ら変わりない価格で入札されるケースも増えてきましたが、それでもやはり一般的な市場価格より安値で購入できるケースが多く、最大のメリットです。

登記手続きが簡単

簡単というよりも、取引相手が裁判所であるため、所有権移転登記など裁判所側で処理してくれるので便利です。

デメリット

家屋内部を見ることができない

通常、購入前は家屋内に入ることはできず、従って中がどういう状況になっているかは分かりません。

瑕疵担保責任がない

通常の取引では当然にあるべき瑕疵担保責任がありません。
どのような傷み、不具合、故障があったとしても、その責任を他者に押し付けることはできません。

物件の明渡しに苦労する場合がある

所有権移転登記をすると、他者に所有権を主張できるのですが、それでも占有者が居座り続ける場合があります。中には立ち退き料を貰う目的で居座り続ける占有者もいます。

ローンを利用できる可能性が極めて低い

通常、金融機関は競売物件購入に対して融資はしてくれません。
しかし、以前に比べると、融資がおりる割合は少し増えてきつつあります。