債務者が、借入金の支払ができなくなった場合、債権者は、債務者が担保としている不動産を競売にかけて現金化しようとしますが、競売で売ってしまうのではなく、不動産業者や弁護士事務所に間に入ってもらい、債権者と交渉し、債権者・債務者・新たな買主の納得のいく価格で売買を成立させることを任意売却といいます。

通常の売買と違う点は、

債権者が関与している
競売と同じく瑕疵担保責任がない

という点です。そのため、一般市場価格よりも安い値段で価格が決定することが多いのです。