• 物件の探し方

    地域を絞る、効率の良い物件の探し方、宅建業者名簿から...

  • 物件調査

    建物の構造、床厚と壁厚、周辺環境調査、既存不適格物件...

  • 物件管理

    物件管理とは？、賃貸管理会社とは？、管理会社を選ぶ...

  • 賃貸人と賃借人

    賃貸人の義務、賃借人の義務、敷金とは？、礼金とは？...

  • 不動産競売

    不動産競売入門、競売の一連の流れ、競売物件のメリット...

  • 任意売却

    債務者が、借入金の支払ができなくなった場合、債権者は...

  • データー・統計

    国立社会保障・人口問題研究所から、都道府県別将来...

  • 法令・税金

    平成１９年度税制改正により、減価償却制度に変更があり...

  • eBook

    頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法...

  • 本

    世の中は、運にしても資力にしても能力にしても、不平等に...

  • ツール

    でも、あなたが考えていられる時間はほんのわずかです...

既存不適格物件とは？

既存不適格物件とは、建築当時は合法的に建築された物件で、その後の法改正などにより、現行の法律や規制に適合できなくなった物件のことです。
「建築当時は合法的に建築された」ということなので、その建物を使用・収益する間は全く問題ありません。しかし、建て替えをするといった場合に建て替えできなかったり、以前のような建築物を建築できないという問題が起こります。

  • 再建築不可
  • 建物のサイズ・用途の制限が増える

という問題は、投資対象としてはかなりのマイナス要因です。このような物件には手を出さないことをお勧めします。
これらの事例は、様々なパターンがありますが、その中でも代表的な例を挙げますと・・・

接道義務違反（セットバックに関して）

接道義務とは、

「建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に２ｍ以上接しなければならない」

というものです。もし建物の敷地が接道義務に違反している場合は、原則として敷地に建物を建築することはできません。

接道義務で最もやっかいなのが、２項道路と呼ばれる道路に接する場合です。
接道義務の説明で、「建築基準法上の道路」とありましたが、建築基準法上の道路とは、幅が４ｍ以上の道路のことです。つまり４ｍに満たない道路は、建築基準法上では道路と認められません。しかし、建築基準法が適用される前から、その道路に沿って建物が建ち並び、また、道路として使用されているもので、特定行政庁が指定したものを、４ｍに満たない道路であっても建築基準法上の道路と認めています。 これを、建築基準法第４２条第２項に規定されていることから、２項道路またはみなし道路と呼ばれます。
その２項道路においては、今後の建て替えの際に、最低でも道路の中心線から両側に２ｍづつ後退した線に沿って建物を建築しなければいけません。
なお、道路の片側に崖や河川などがある場合は、崖や河川などから４ｍ後退した線を道路の境界線とします。

容積率・建蔽率オーバー

容積率とは、敷地面積に対する建物の各階の床面積の合計の割合です。
建蔽率とは、敷地面積に対する１階部分の面積の割合です。
容積率や建蔽率の割合は、地域ごとによって決められていますが、規定の割合を超えた建物も実際にはあります。
例えば、建築当時は規定の割合に納まっていた建物でも、後に敷地の一部を分割して他人に売った場合などは、建物自体は何も変わらず、土地の面積が減るので、容積率や建蔽率の割合が変わります。 他には、その建物がある地域の用途地域の種類が変更になったり、容積率や建蔽率の規定の割合が変わったなどがあります。

市街化調整区域内の建物

アパートやマンションが建っている場所は、大抵の場合、都市計画区域内にあたります。その都市計画区域内は、通常、市街化区域と市街化調整区域に分けられていますが、市街化区域がどんどん市街化を進めていく区域なのに対し、市街化調整区域は、市街化を抑制する区域です。
建物が市街化調整区域にある場合は、建て替えができませんので注意が必要です。