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ROIとは？

ROIとは、Return On Investmentの略で、投資収益率を表します。自己投下資本に対して、キャッシュフローがどれだけあるかを見る指標です。

公式は以下の通り。 ROIは

「自分が出したお金に対し、何％の見返りがあるか？」

を求める指標です。
これは重要な考え方です。当然自己資本を減らし、レバレッジを効かせば、ROIの値は上昇します。
「自己投下資本」の部分を「自己資本＋他人資本」にすれば、実質利回りを求める式になりそうですが、決定的に違う部分があります。

それは、「キャッシュフロー」の部分。
実質利回りを求める場合は、ここが「NOI」になります。

NOIとキャッシュフローでは何が違うのか？

NOIは、償却前・返済前正味利益でした。
ここでのキャッシュフローは、償却前・返済後正味利益です。
もちろん返済額には、元本返済と利息返済の両方が含まれます。

不動産自体の収益性を比較する利回りに、その人によって違う返済額を入れるのは都合の悪いことです。入れてしまえば「不動産の比較」ではなく、「不動産投資の比較」になってしまうからです。ですので、利回りの計算に返済額は入れません。

しかしROIは、不動産投資として実際に物件を購入し、経営した後に分かる指標。または、実際に物件を購入したと仮定して、その不動産投資からはどれくらいの投資収益があるかを予測する指標です。
したがって、ROIには返済額を入れて求めます。